el noviembre 1, 2021
En este artículo trata de ERRORES EN LA NEGOCIACIÓN CON LOS FODOS BUITRES, que más comúnmente vemos en las consultas que nos llegas a nuestro despacho, os aconsejamos como negociar con los fondos buitre y que errores debéis evitar.
Desde que publicamos el artículo BASES PARA NEGOCIAR CON UN FONDO BUITRE en el año 2019, es cierto que se ha mejorado la información pero seguimos viendo que los errores más comunes son los siguientes:
1. Cómo lo han comprado por nada a mí lo venderán por casi nada.
Este el error más frecuente que vemos en las consultas, y vamos a intentar el porque según el tipo de préstamo que sea propiedad del fondo.
a. Precio de los préstamos hipotecarios comprados por el fondo buitre.
Los fondos buitre dada su innegable origen financiero, dado que son empresas que se fundan en base a invertir dinero y lo que quieren sus propietarios es obtener unas mismo, cuando hacen la compran de una cartera hacen las siguientes valoraciones:
- Valor del inmueble: el fondo y cualquiera puede obtener la valoración de un inmueble con simplemente visitar la página web IDEALISTA.COM , en la cual se publican el valor del metro por zonas, y con ser prudentes y dar por sentado que el piso estará en mal estado y que necesitará reforma para su venta, el fondo obtiene una valoración aproximada. Es cierto que habrá anécdotas de pisos que no serán una ruina porque no tengas posibilidad de venta o que se afirmen unos metros y “aparezcan” más, pero en general el fondo sabe el valor del inmueble.
- Duración del tiempo que tardará en poder tener a su disposición el inmueble: actualmente dada la informatización de la justicia y los proveedores de serviciós jurídicos se puede obtener una media de lo que dura un procedimiento de ejecución hasta el desahucio, al igual que lo anterior, habrá casos de procesos eternos y otros muy rápidos, pero la media suele afirmarse que está en los 6 años desde que se inicia la ejecución. Insisto que si cambian las leyes de protección al hipotecado, etc., varía pero la media es la media, y no falla.
- Coste del “servicer” o del negociador/tramitador con el propietario actual: las empresas de servicer se ocupan de contactar con el propietario, intentar un acuerdo, tramitar el proceso judicial, atender ofertas del propietario o de terceros durante la tramitación, y firmar en nombre del fondo la escritura del acuerdo o de la venta del crédito a un tercero.
- Coste de comercialización de la vivienda una vez obtenida la posesión: finalmente el fondo contrata empresas de servicios que se ocupan de poner en condiciones de venta del inmueble nuevamente.
- Coste de los impuestos que ganarán con la venta del inmueble: últimamente Hacienda está dándoles sustos ya que ellos afirmaban que el coste del adquisición era el valor del préstamo, y Hacienda dice que lo pagado, pero con todo, se calcula el impuesto de sociedades y se suma el coste.
- Coste de comisiones por agencias, empresas de tramitación jurídica del desahucio, etc.: el fondo pagará a todos los que intervengan y premiará a los que faciliten la realización del negocio (cuanto más rápido el desahucio sea tramitado más remuneración).
Con todo lo anterior, hace el siguiente cálculo:
Valor futuro a la venta + intereses desde que pagó al banco hasta que recupere el dinero + coste del servicer + comisión a la inmobiliaria vendedora + coste obras reacondicionamiento + impuesto a pagar= Coste mínimo a recuperar.
Por tanto, el fondo ha pagado en competencia con otros fondos, y por tanto, al menos intentará recuperar sus costes más un beneficio.
El fondo venderá su crédito sumando todos sus costes (compra + gasoots), mas un beneficio esperado, esa es la realidad y el casi nada no sirve para nada.
b. Precio de los préstamos NO hipotecarios comprados por el fondo buitre.
Esto préstamos al no tener un valor de respaldo (el bien hipotecado), se calcula su valor sobre los siguientes factores:
- Antigüedad de la deuda: si la deuda es muy antigua las posibilidades de cobro de las mismas disminuyen, ya que los datos utilizados en la concesión habrán variado mucho por el mero transcurso del tiempo.
- Éxito en la reclamación judicial: si el banco no logró cobrar nada judicialmente el valor de crédito cae en picado, ya que augura un muy mal cobro, al contrario, si se ha embargado un nómina o ingresos, significará que con seguir la ejecución se cobrará todo incluyendo las costas y los intereses legales.
- Titularidad del préstamo: si es un persona física se entiende que la ejecución continuará durante largo tiempo, ya que esta no desaparece, si es un mercantil, la misma dándose de baja cierra toda posibilidad de al cobro.
Uno de los factores que más esta sosteniendo el valor de estos créditos es la falta de oposición:
Si todos los créditos ejecutados que tengan unos cuantos años hubieran tenido oposición, siendo únicamente cobrable la parte que se debía en el momento de la reclamación, y no todo el préstamo (venciendo anticipadamente el préstamo) su valor habría caído en picado.
Os dejo un enlace de COMO IMPUGNAR LA EJECUCIÓN EN BASE A LA NULIDAD DEL VENCIMIENTO ANTICIPADO.
2. Podré pagar a plazos lo que debo, y así saldré de la ejecución.
Uno de los errores más comunes y de la primeras preguntas que hago a los clientes es:
¿Usted tiene dinero para pagar a contado una oferta razonable?
Entender que me dieron un préstamo a 5 años con cuotas cómodas y no lo pagué, y que ahora el fondo buitre como si fuera nuevamente el banco me va a dar plazos cómodos y me va a reducir la deuda o quitarme costas e intereses es desconocer la realidad.
El fondo ha pagado a contado por comprar su crédito, y ahora quiere obtener el máximo que pueda, tanto judicialmente como extrajudicialmente del crédito, por lo que no “hará de banco”, cobrará el crédito y comprará más créditos para seguir con su negocio.
Me indican que hay fondos que les dicen a los deudores “usted pague y así evitará la ejecución o le trataremos mejor o…..” ERROR el fondo hará lo que sea necesario para cobrar, es su negocio, pero si me van pagando, trabajo que voy adelantando. Las buenas palabras son para que los deudores paguen y faciliten el pago.
La prueba del algodón de que no admiten pagos aplazados es lo que siempre pido a los clientes y nunca se lo dan:
Le digo a los clientes: cómo el fondo es tan bueno, dígale que le haga un documento por escrito, donde pagando una cantidad todos los meses que descuento o mejora le hará por ese pago…….NUNCA me han entregado ese escrito.
El fondo quiere cobrar a contado y lo más rápido posible, lo demás es engañares.
3. Como no me ha reclamado el fondo buitre se han olvidado de mí y mi deuda no me será reclamada.
Hace unos años ponía cara de escéptico, pero no tenía la suficiente experiencia para poder rebatir con seguridad la afirmación de que se habían olvidado de mí y no me cobrarán.
En el año 2021 algunos créditos hipotecarios y no hipotecarios LLEVAN MÁS DE TRES VENTAS, se han pasado de un fondo a otro, y este al otro y así sucesivamente.
Si el fondo compra 2.000 o 5.000 créditos de una vez, puede existir un fallo, un cambio de datos de dirección o un error, PERO TODOS LOS CRÉDITOS QUE NO SE HAYAN COBRADO VOLVERÁN A SER VENDIDOS A OTRO FONDO, a menor precio, pero todo lo no cobrado se vende o y el nuevo fondo vuelve a realizar gestión de cobro.
La experiencia de años con clientes que creían que su préstamo impagado había sido olvidado me ha demostrado que el crédito siempre acaba apareciendo.
Os doy las gracias por vuestra atención, y si queréis que os ayude o lleve vuestra negociación para salir de las manos del fondo buitre me podeis contactar en el 915672820 o escribirme a info@garciamontoliu.com
Fdo. David García Montoliu.