FONDOS BUITRE Y COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Sobre la relación entre fondos buitres y comunidad de propietarios hemos tenido varías consultas sobre los problemas para el cobro de las deudas, por ello en este artículo os vamos a explicar cuales son esos problemas y las formas de solucionarlos.

1. ¿Cuándo pasa a ser el fondo buitre responsable de las deudas?

 

Esta pregunta nos ha sido muy reiterada, ya que la mayoría de comunidades ha sido consciente del nuevo “vecino” cuando al piso del vecino ejecutado le ha sido cambiada la puerta de siempre por una anti ocupas.

 

Realmente tienen obligación de notificar a la comunidad de propietarios que han pasado a ser los nuevos propietarios, pero todavía estoy a la espera de ver un solo caso donde el fondo se haya presentado a pedir la cuenta y a dar una dirección donde ser notificado.

 

Respecto a desde cuando son los nuevos propietarios, y por tanto deben asumir las deudas del piso que se han adjudicado, y comenzar a pagar las cuotas de todos los meses, pese a la discusión jurídica, el criterio mayoritario se centra en el Auto judicial de adjudicación, por el cual pasan a ser propietarios.

 

La inscripción del citado Auto, dejaba a la voluntad del fondo la deuda, porque no inscribiendo podía retrasar sus obligaciones para con la comunidad.

 

En general será la fecha del Auto de adjudicación del inmueble la que determinará el día de inicio de las obligaciones del fondo buitre con la comunidad de propietarios.

 

2. ¿Cómo notifico al fondo buitre que debe de pagar?

 

Este, aunque podría ser una nimiedad en circunstancias normales, ha sido uno de los mayores problemas en los últimos tiempos entre los fondos buitres y las comunidades de propietarios.

 

Partimos de la base de que la gran mayoría de los fondos son de otros países, y que algunos de ellos operan en nuestro país, o bien a través de una filial, o bien contratan con empresas españolas la gestión y no tienen ninguna figura jurídica en España.

 

Siendo lo norma que el fondo resida en Irlanda u otros países con buen tratamiento fiscal para sus intereses, no es lógico que la comunidad tenga que notificar la deuda en Irlanda, y se someta a la ley irlandesa para cobrar lo que el fondo debe a la comunidad.

 

Para evitar esa situación y posibles nulidades del procedimiento que nos podrán alegar, comenzamos a notificar las demandas a los domicilios que figuraban en la web en España.

 

Esa vía tuvo poco éxito, ya que los fondos no recogen ni siquiera los burofaxes, o correos nos dice que en dicha dirección no retiran el acuse de correo certificado u otros justificantes de entrega. Es decir, no teníamos justificante de haber notificado al fondo.

 

Lo siguiente fue pedir al Juzgado que Hacienda nos indicara cual es el representante legal en España del fondo buitre que opera en España. Es de recordar que cualquier sociedad extranjera debe de designar obligatoriamente a un ente español para poder operar en España.

 

Para obtener la dicha información tuvimos problemas, primer con el Juzgado, ya algunos no entendían los motivos para pedir dicho oficio a Hacienda, y luego con la propia Hacienda, que no estaba por la labor de dar datos de contribuyentes salvo casos muy justificados.

 

Finalmente, y para aquellos casos donde no habíamos podido averiguar el representante español, optamos por personarnos en el procedimiento de ejecución hipotecaria, y solicitar la notificación a través de la representación procesal del fondo en el proceso judicial.

 

Esta última vía nos ha venido dando resultado, pero no está muy claro si el interés de notificar sea base para la personación y menos de un procedimiento finalizado.

 

Todavía tenemos un para más de métodos en la recamara, pero esperemos no tener que utilizarlos.

 

Deberemos utilizar los métodos que os explicamos para lograr notificar una deuda de forma efectiva.

3. ¿Cuánto le puede cobrar la comunidad de atrasos al fondo buitre?

 

En este punto podemos estar más tranquilos, el fondo a efectos de la legislación española es como cualquiera otra sociedad, y por tanto le será de aplicación lo dictado por la Ley de Propiedad Horizontal.

 

De forma genérica se ordena la retroacción de las deudas del piso a los dos años anteriores a la adquisición del mismo, por vía del Auto de adjudicación, pero en eso hay muchos matices.

 

Si la deuda proviene de un acuerdo de hace más de dos años y parte de los pagos aplazados alcanzan a entrar en los dos años, empieza la discusión jurídica, pero en general los dos años son respetados salvo casos muy puntuales.

 

En general los dos años hacía atrás será lo que podamos cobrar al fondo buitre.

 

4. ¿Cómo se están defendiendo los fondos buitres frente a las deudas de la comunidad de propietarios?

 

Cómo la Ley no la pueden cambiar y la obligación de pago la conocen, los fondos buitres buscan que sean otros que paguen las deudas de la comunidad.

 

¿Cómo logran que paguen otros las deudas de la comunidad?

 

Convenciendo a los ejecutados que vendan el piso a través de ellos, y con un mandato donde se quedan con el dinero obtenido con la venta del piso, bajo la excusa de que le perdonarán el resto de la deuda.

 

De esa forma, la deuda que era suya la pasan al nuevo propietario, el cual deberá pagar a la comunidad, y no el fondo buitre quien era quien debía haber pagado la deuda.

 

Esta operación de convencer al ejecutado que venda y quedarse ellos con el dinero, tiene efectos desastrosos para el ejecutado, titular de la vivienda, ya que fiscalmente deberá hacer frente a los impuestos ya que está vendiendo, y no le está siendo ejecutada la vivienda.

 

Igualmente, los fondos rechazan la dación en pago, ya que eso le resulta más caro que la venta del propietario a un tercero y quedarse con el precio.

 

Debe rechazarse las ventas quedándose el fondo el dinero, lo lógico y racional es la dación en pago o la ejecución hipotecaria, y así evitar que el fondo se ahorre lo debido a la comunidad.

 

Por último y como siempre, os animo a luchar contra las situaciones donde intervienen los fondos buitre, quedando a vuestra disposición para reclamar los gastos de comunidad o para solventar cualquier duda del procedimiento, especialmente sobre como reclamar las deudas a los fondos.

Podéis contactar conmigo en el teléfono es el 91.567.28.20, en el correo david_garcia@garciamontoliu.com, o en la web garciamontoliu.com, exoneratudeuda.com.   y ahora también www.fondosbuitres.com.