el octubre 19, 2018
En este artículo os voy a hablar de la falta de legitimidad de los fondos buitres para reclamar las deudas de las hipotecas titulizadas, según el Banco de España en la famosa consulta C-201501247.
Paso a explicaros por apartados, cómo puede el Banco de España cargarse el negocio de los fondos buitre por su criterio sobre la legitimidad para reclamar las hipotecas titulizadas.
1. Que son y cuantas son las hipotecas titulizadas.
1.1 Las hipotecas titulizadas.
Partimos de la base de que una hipoteca es un préstamo, que lo concede una entidad financiera a un particular, profesional o empresa con un plazo largo de devolución y con una hipoteca normalmente sobre un inmueble.
La entidad entrega el capital, en este caso pondremos como ejemplo un capital de 1.000€, y el titular del préstamo compra el inmueble y paga el mismo con los 1.000€ entregados. Como fácilmente se entiende, el banco no tiene en su propiedad los 1.000€ que entrega, sino que se los han entregado sus clientes, otros bancos, etc.
La forma de conseguir capital clásica de los bancos era mediante las aportaciones de sus clientes, unos depositan el dinero y el banco se lo presta a otros, pero con el paso de los años este esquema se fue complicando mucho, y finalmente aparacieron las hipotecas titulizadas, mediante la cedulas hipotecarias.
El banco utilizó el préstamo de 1.000€ del ejemplo y el de otros cientos de clientes, hizo con esas deudas un paquete, y la dividió en pequeños trozos o cedulas hipotecarias.
Este grupo deudas (cientos de hipotecas), divididas en trocitos (cedulas hipotecarias), las puso a la venta en el mercado a cambio de un interés, y de esa forma, el banco vendía las deudas hipotecarias y volvía a tener más dinero para dar más hipotecas.
La titulación es hacer paquetes de hipotecas en trozos pequeños y venderlas a otros por un interés, y así el banco volvía a tener más dinero que prestar y seguir ganando dinero.
1.2 Cuantas hipotecas están titulizadas.
La pregunta del millón, a ciencia cierta todavía no he logrado encontrar un dato serio que nos aproxime a la realidad del volumen de hipotecas que se vendieron a terceros y que por tanto está titulizadas.
Algunos compañeros del sector jurídico me hablan de todas, en los círculos bancarios no confirman ni desmienten ese dato.
La realidad es que la única fuente de información es la obligación de titulizar mediante escritura publica y que la misma esté públicada en la web del fondo y de la CNMV, pero eso es obligatorio a partir del 2015.
El volumen de hipotecas titulizadas todavía es un dato opaco para el consumidor
2. Cual era el objetivo de titulizar las hipotecas.
Como en los últimos años, la banca creó el esquema de titulización para obtener un vía de capital y aumentar sus ingresos.
El volumen de hipotecas titulizadas tal y como es apuntado en el apartado anterior, es opaco, el dato objetivo lo tenemos en el volumen de bonos de titulización, hipotecarios o no, que paso de 78 miles de millones en el año 2000 a 711 miles de millones en el 2010.
El aumento y el objetivo fue claro, dar más hipotecas para ganar más dinero.
3. Que piensa el Banco de España de las hipotecas titulizadas.
3.1 La famosa consulta C-201501247.
Aunque algunos compañeros hablan de la consulta fantasma o que nunca se pondrá encontrar, mi experiencia es que buscando Banco de España y el número se encuentra a la primera, aunque nos hará falta porque os la voy a extractar.
En la citada consulta sobre las hipotecas titulizadas, el Banco de España explica de forma extractada que es la titulización de la siguiente forma:
No obstante, y a efectos meramente informativos, le comunicamos que la titulización es un proceso financiero por medio del cual se transforman unos activos generalmente ilíquidos (créditos/préstamos) en títulos o valores negociables, mediante su cesión a un fondo de titulización, quien a su vez emite unos bonos de titulización para su colocación entre inversores institucionales. De esta manera, las entidades venden todo o parte de sus riesgos para obtener nueva financiación con la que seguir desarrollando su negocio sin necesidad de acudir a otras vías, como ampliaciones de capital.
Se convierte en famosa la consulta, por la siguiente frase:
De conformidad con la Ley 19/1992, sobre régimen de sociedades y fondos de de inversión inmobiliaria y sobre fondos de titulización hipotecaria, la titulación de un préstamo supone que LA ENTIDAD QUE CONCEDIÓ EL MISMO DEJA DE SER LA ACREEDORA DEL PRÉSTAMO, aunque conserve por Ley la titularidad registral y siga manteniendo, salvo pacto en contrario, su administración.
Salto la sorpresa, en las hipotecas titulizadas el banco de no es el acreedor, es titular registral y administrador de las deudas, pero no tiene legitimidad para reclamar su pago, NO ES LA ACREEDORA DEL PRÉSTAMO.
Sino es la acreedora cómo me está reclamando la deuda, ejecutando mi casa y vendiendo la deuda a fondos buitres, la respuesta es fácil, porque no sé si mi hipoteca está titulizada o no.
3.1 Cómo puedo saber si mi hipoteca está titulizada.
3.1.1. Criterio vergonzoso del Banco de España.
El Banco de España acogiéndose a la normativa vigente niega el conocimiento de la titulización en la consulta citada en el punto anterior de la siguiente forma:
Por otra parte, de la normativa aplicable a la titulización de préstamos no se desprende que los deudores tengan que ser informados en ningún momento, ni de la incorporación, ni de la baja de sus préstamos a un fondo de titulización. Además, nada se opone a que la titulización se refiera únicamente a una parte del préstamo hipotecario.
En consecuencia, el Banco de España amparandose en la normativa bancaria niega un derecho de transparencia, el de conocer si mi hipoteca está titulizada o no.
3.1.2 Cómo saber si estoy titulizado o no.
Desgraciadamente a día de hoy solo tenemos una fuente de información que es obligatoria desde el año 2015, que es las páginas web del fondo de titulización y la web de la CNMV.
Dado que tienen obligación de publicar la escritura de constitución del fondo, y debiendo constar en la constitución nuestro DNI y el número de nuestro préstamo, no tenemos a día de hoy otra vía que el buscarnos por las webs o tener suerte y que el fondo haya dado la cara diciendo que esa hipoteca es suya y no del banco.
Si alguien sabe otra forma ruego me lo diga, por el momento no conocemos otra forma de saber si estamos titulizados o no.
4. El fin de los fondos buitre.
Tal y como podréis comprender la falta de legitimidad del banco para reclamar las hipotecas titulizadas puede ser un drama de proporciones gigantescas, ya que la legitimidad pasa a los titulares de la cedulas hipotecarias, y como no había simetría entre la deuda vendida y las cedulas (una hipoteca puede estar repartida en cientos de cedulas y una cedula tener trozos de cientos de hipotecas), la facultad para reclamar el pago no sería del fondo.
El fondo no podría reclamar el pago porque es un mero gestor de los titulares de las cedulas hipotecarias, no es el propietario de las cedulas que representan los cachos de hipotecas.
Son todos los titulares de las cedulas, los únicos que ostentan la legitimidad para reclamar las hipotecas, todos deben unir sus cédulas hipotecarias para poder reclamar las deudas hipotecarias.
La totalidad de los titulares de las cedulas hipotecarias son los únicos que ostentan legitimidad para poder reclamar las hipotecas titulizadas.
Y a continuación, si no pueden reclamar los bancos las hipotecas titulizadas, tampoco pueden vender las deudas a los fondos buitres.
El fondo buitre que hubiera comprado hipotecas titulizadas habría comprado a alguien que no podía vender y por tanto también carecería de legitimidad para reclamar.
En conclusión:
Si tienes una hipoteca titulizada tienes posibilidad de alegar la falta de legitimación activa del banco para reclamar el pago.
Si los fondos buitre reclaman deudas de hipotecas titulizadas también carecen de legitimidad para reclamar las deudas compradas.
Si tienes una hipoteca titulizada o dudas sobre si está titulizada o no, puedes consultarme pulsando aquí.
Si queréis más información sobre los fondos buitres podéis consultar artículos que hemos publicado anteriormente pulsando aquí.
Por último y como siempre, os animo a luchar contra los fondos buitre y las ejecuciones hipotecarias, quedando a vuestra disposición para tramitaros el procedimiento judicial o para solventar cualquier duda.
Podéis contactar conmigo en el teléfono es el 91.567.28.20, en el correo david_garcia@garciamontoliu.com, o en la web garciamontoliu.com, exoneratudeuda.com. y ahora también www.fondosbuitres.com.